Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité, afin qu'elle vive en bonne harmonie.
Le régime de copropriété
Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.
Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :
- des parties privatives (les pièces du logement par exemple),
- une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc).
Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.
La loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter.
2. Le syndicat de copropriété
La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit obligatoirement chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires.
Elle a pour but de se prononcer sur :
- les comptes de l’année passée,
- sur le quitus à donner au syndic,
- sur le budget prévisionnel de l’année future, c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun,
- la provision pour fonds de travaux depuis janvier 2017 (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots),
- de reconduire le syndic dans ses fonctions ou d’en choisir un nouveau,
- d’élire les membres du conseil syndical,
- de fixer le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises,
- de voter les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes
Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves.
Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes :
- le syndic (professionnel ou bénévole),
- un conseil syndical (composé de copropriétaires élus) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.
Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.
N'hésitez pas à consulter un professionnel pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur.
Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé.
Dans certains cas, (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé.
Faites évaluer par un professionnel le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de commencer les travaux.
3. La mise à jour des règlements de copropriété
Afin d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens, avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
La publication de ces modifications au Service de publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement (et non au droit proportionnel).
Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.
Parmi les récentes évolutions législatives, on note notamment la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014 qui crée notamment un nouveau régime de gouvernance pour les petites copropriétés et qui veut faciliter la gestion et la prise de décisions des copropiétaires.
Source : Notaires de France
